公寓楼贷款影响住宅吗？
近两个周，房贷领域有两则新闻。一则是中国银行宣布暂停房贷，二则是招行、工行等贷款机构上调住房抵押贷款利率。与这两则新闻搭配的是前段时间的两则事件。一则是不购买70年产权的公寓楼就不能申请公积金贷款，这引发了网友们的“恶搞”，一些爱好“八卦”者还绘制了“冤冤相报何时了”的话题。另一则是，网传有购房人在购买70年产权的公寓楼时，因不能使用公积金贷款，便要求开发商将房价降回来，最终开发商不得不向购房人退钱。
关于为什么不能买40年产权的“公寓楼”，此前已有专家做过解释。因该种房屋不能使用公积金贷款，也不能取得住宅房产证，因而不能入中小学学籍，孩子不能就近上学，老人不能长期居住且没有生活保障，也无法获得住房按揭等优惠贷款。所以，所谓40年产权的“公寓楼”，并不是人们休闲养老的好去处。
现在的问题是：为什么“公寓楼”不能使用公积金贷款？它会影响住宅按揭贷款吗？
在解答这两个问题之前，先介绍一种常见的住房按揭贷款形式——抵押贷款。
凡是房产证载明使用期限为“40年”或“50年”的住房，均是商务金融用地，而不是普通住宅用地。根据规定，在商务金融用地上兴建的住房禁止销售给个体工商户及企业人员。
那么，如果欲购买此类住房的“特殊客户”，想获得贷款该怎么办呢？他们可以向银行申请“抵押贷款”。
什么是抵押贷款？它有哪些特点？
简单地说，抵押贷款就是借款人以符合银行要求的住房作为抵押物，从银行获得贷款并给予所贷人民币固定的利率。这种贷款的优势在于：它无需贷款者提供额外的财产抵押（除了住房外），只要担保人具有足够代偿能力即可。
由于现阶段国家宏观调控政策的主要意图在于控制信贷规模扩张及防止金融风险积累，所以，各大银行对住房抵押贷款政策实施“十分审慎”。而抵押贷款本质上是一种担保融资，故而它对于贷款申请人的资信要求极高，欲获得此笔贷款，您必须具有本地常住户口及有效身份证明；有正当职业，具有稳定的收入及偿还贷款本息的能力；能够提供合法有效的购房合同；所抵押的房产必须已办妥房地产权证；在贷款银行开立活期账户；在申请抵押贷款前三个月，不可存在贷款尚未归还的情况；部分银行还会要求贷款申请人去所在工作单位开具“收入证明”等。
通过以上解释，相信大家已经明白：“公寓楼”不能用公积金贷款，实质上就是由于这类住房性质特殊，不允许销售给居住类客户，只能用于投资经营。而这种住房又禁止抵押给个人，所以您不可能获得抵押贷款。
话又说回来，如果哪一家银行胆敢放开对40年产权“公寓楼”抵押贷款的业务，那一定是一家不合规矩的“地下银行”！
既然“公寓楼”不能用于居住，它用于投资的目的也存在很大的限制。根据法律规定，商用住房是无法居住且无权取得入学资格的。因而，那些欲以40年或50年产权的公寓楼为投资目的的购楼者，等于是买了块“木头”，不仅无法居住，而且日后也无法卖掉获得利益。
40年或50年产权的公寓楼其实就是“毛坯房”。与其“买空卖空”的40年、50年产权的“公寓楼”，还不如“买实卖实”的70年产权的“二手房”。这样，您不仅买了住房享受了居住权，而且因有了使用年限而使该房屋资产价值增长。同时，倘若日后该房产增值了，您也可以将“一手房”和“二手房”放在一起比较，依照市场价格，出售给有需求的购楼者。
如果以上这些还不足以说服您放弃“公寓楼”的话，那么我只好告诉您，这种楼不仅影响住宅的贷款，而且将会影响得越来越严。因为，按照国家规定的“房产用地的使用年限”，住宅是70年，商住是50年，商业用地是40年。40年、50年产权的住房属于“非住宅”房产。根据规定，“非住宅”房产占用的土地，其使用者不但要向国家交土地使用税，而且该房屋若再向银行抵押贷款的话，将会被银行“拒之门外”。
简而言之，政府政策规定，从2014年的1月1日起，禁止40年及50年产权的“非住宅”房产用于贷款抵押。